你的房子正在悄悄缩水。不是面积变小，而是价值在跌。2024年全国城镇化率67%，增速跌破1%，城市不再疯狂盖新房，存量老房成了主战场。尤其2000年前建的“老破小”，墙皮脱落、管道老化、没电梯没车位，二手房挂牌量飙升，价格却跌跌不休。更糟的是，它们正集体进入“中老年”——1980-2000年建的房子，房龄超25年，部分已被鉴定为C、D级危房。住得不安心，卖又卖不掉，怎么办？

2025年8月，中央发文首次将“原拆原建”纳入国家城市更新战略，明确“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。这不是简单的旧改升级，而是给2亿老房业主的资产自救方案。广东省城规院李宇嘉一语中的：“存量时代，你的房子你做主。”原拆原建到底能不能救老破小？它不是免费午餐，却可能是唯一能让你的老房“满血复活”的机会。

一、从“政府买单”到“业主掏钱”：存量时代的改造逻辑变了

过去10年，我们习惯了“政府主导”的改造模式。棚改靠拆迁补偿，旧改靠财政补贴，居民坐着等改善。但2024年城镇化增速放缓至0.8%，土地出让金连年下滑，地方财政扛不动了。中指研究院数据显示，2021-2024年全国土地出让收入年均下降12%，靠卖地反哺旧改的老路走不通了。 幸运飞艇官方开奖

李宇嘉点破核心矛盾：“增量时代，政府可以用新房开发的钱补老房改造；存量时代，只能靠业主自己动手。”原拆原建的本质，是把改造主导权从政府交给业主——居民自筹资金、自主决策，政府只给政策支持。这打破了一个错误认知：“公共产品就该免费。”你的房子是资产，改善它本该是你的事。

上海静安某小区就是先例：2023年启动原拆原建，98户业主自筹70%资金，政府补贴30%，容积率从2.0提到2.5，新增12套商品房卖掉后，覆盖了部分改造成本。2024年回迁后，房价从改造前的5万/㎡涨到7万/㎡，业主资产增值40%。这就是李宇嘉说的“共建共治共享”：你出钱，你受益，你的房子不再是“缩水资产”。

二、原拆原建不是“新棚改”：三个核心差异决定你的房子会不会“消失”

幸运飞艇人工计划 一提“拆建”，很多人想到“拆迁暴富”。但原拆原建和棚改、旧改、拆迁完全不同。

和棚改比：不搞土地出让，产权不换主人。 棚改是政府征地、开发商盖新房、居民拿补偿走人，土地性质从划拨变出让，产权彻底更换。原拆原建呢？土地还是那块地，房子拆了重盖，你回迁后房产证不变，只是房子变新了。广州越秀某小区2022年原拆原建，82岁的张阿姨说：“住了40年的老邻居都在，孙子还能上原来的学区，这比拿补偿款买郊区房强。”

和旧改比：不只是刷墙修管道，而是彻底“换血”。 旧改是“微改造”，修电梯、换水管、刷外墙，解决表面问题，但老房的结构老化、户型落后（比如没客厅、卫生间狭小）改不了。原拆原建是“深改造”，按现代标准重建：容积率适度提高（多盖的房子补成本），户型升级（60㎡老房变80㎡新房，公摊合理），配套补齐（停车场、养老驿站、充电桩）。深圳福田某小区改造后，户均面积增加25%，物业费从0.8元/㎡涨到2.5元/㎡，但业主都愿意——房子从“老破小”变成了“次新房”。

和拆迁比：业主说了算，不是政府“强拆”。 过去拆迁靠“行政命令”，签字率够了就拆。原拆原建呢？必须90%以上业主同意，而且要成立业委会，自己选施工方、定方案、管资金。上海徐汇某小区2023年启动改造，因3户业主反对（担心出钱后房价不涨），项目搁置半年，最后业委会带着数据上门：隔壁改造后房价涨了30%，这3户才松口。李宇嘉强调：“这就是‘你的房子你做主’，共识比速度重要。”

三、不是所有老破小都能改：两类房子先受益，三类房子别碰

原拆原建不是“万能药”。李宇嘉明确指出，目前只适合两类房子，其他的改造难度极大。

第一类：大城市核心城区的老破小。 北京东西城、上海内环、广州越秀这类地方，地段是“硬通货”。即使房子老，只要重建，容积率提高10%-20%，新增的房子就能卖掉回笼资金。比如南京玄武区某小区，2024年改造时容积率从1.8提到2.2，多盖了20套100㎡新房，以6万/㎡卖掉，赚了1.2亿，覆盖了40%的改造成本，业主人均少掏15万。

第二类：产权单一的“单位大院”。 比如高校宿舍、国企家属院，产权清晰（多为单位划拨地），业主都是同事或校友，共识容易达成。杭州西湖某高校小区，2023年改造时，85户业主仅用3个月就签完同意书，因为“都是老同事，信得过”。反观混合产权小区（商品房+经适房+公房），往往因“谁出钱多、谁分房大”吵翻天，深圳南山某小区就因商品房业主不愿补贴经适房业主，改造拖了3年。

三类房子慎碰： 远郊区老破小（地段没价值，新增房子卖不掉）、产权混乱小区（比如有违建、产权不清晰）、高龄业主多的小区（60岁以上占比超50%，没钱也不愿折腾）。这些小区即便启动改造，也可能因资金不够、共识难达而烂尾。

四、最大难题：钱从哪来？中产掏得起，低收入群体怎么办

改造要花钱，这是绕不开的坎。一套100㎡老房，拆建成本约2000-3000元/㎡，加上过渡期租金（2年约10万），户均总成本30-40万。对中产来说，可能不算大事，但对退休老人、低收入家庭，这钱从哪来？

李宇嘉给出的方案是“组合拳”：业主自筹+政策让利+金融支持。

业主自筹是主力。 按“谁受益谁出钱”原则，住大户型的多掏，小户型的少掏。上海静安某小区按“面积比例”分摊：80㎡以下户掏25万，120㎡以上掏45万，70%业主能接受。

政策让利是关键。 政府不直接给钱，但给“容积率奖励”——多盖的房子能卖；给“税费减免”——改造期间免征增值税；给“产权续期”——原70年产权自动续期，不用补地价。这些“看不见的补贴”，比现金更有用。

金融支持是托底。 银行已推出“原拆原建贷”，额度最高50万，利率比房贷低10%-20%，最长贷10年。广州某银行数据显示，2024年这类贷款发放额达50亿，80%借款人是50岁以上业主，“每月还3000元，比房租便宜”。

但低收入群体仍是短板。李宇嘉建议：“政府可设立专项基金，对低收入家庭提供无息贷款，改造后从房价增值部分扣回。”比如一套老房改造前值100万，改造后值150万，增值的50万先还贷款，剩下的归业主。

五、老破小房价要分化：有人逆袭有人踩坑，关键看这三个指标

原拆原建能救老破小房价吗？李宇嘉直言：“会分化，不是所有小区都能涨。”

能逆袭的小区，要过“三关”： 地段关（核心城区）、共识关（90%以上同意）、资金关（钱能凑齐）。深圳罗湖某小区2024年改造后，房价从4万/㎡涨到5.5万/㎡，因为它在地铁口，业主95%同意，资金3个月到位。

会踩坑的小区，往往倒在“两怕”： 怕改不成（共识破裂），怕改完不涨（地段不行）。北京通州某远郊小区，2023年启动改造，因5户业主反对（担心房价不涨），项目黄了，现在小区房价从3万/㎡跌到2.5万/㎡，“越等越不值钱”。

李宇嘉提醒：“买老破小想靠改造逆袭，现在就要盯三个指标：小区业主群里同意改造的比例、周边同地段次新房价格（判断增值空间）、街道办有没有改造计划。这三个指标达标，才能入手。”

六、20年房龄坎来了：未来10年，原拆原建会成“必修课”

1980-2000年建的房子，现在房龄25-45年，正进入“中老年危机”。住建部数据显示，这类房子全国约20亿㎡，相当于1亿套，其中10%已鉴定为C、D级危房（C级需加固，D级必须拆）。未来10年，这些房子都要改造，原拆原建是唯一可持续的路径——政府没钱大规模棚改，旧改解决不了结构安全问题，只剩业主自己动手。

李宇嘉预测，未来5年将是“试点期”，每年改造量约100万户；2030年后进入“爆发期”，每年改造量或达500万户。现在的试点小区，就是未来的“样板间”。

上海静安的业主王女士说得实在：“改造前，房子想卖没人要；改造后，中介天天打电话。这不仅是住得舒服，更是资产不缩水。”对业主来说，原拆原建不是选择题，而是必答题——要么主动改，让房子增值；要么等它变危房，被强制拆，啥也得不到。

结语

原拆原建撕开了一个真相：存量时代，房子不再是“躺着增值”的资产，而是需要“保养”的商品。你的老破小会不会贬值，取决于你和邻居愿不愿意一起动手。政府给了政策，专家指了路径，剩下的，就看业主们能不能放下“等靠要”的心态，握紧“自己做主”的权利。毕竟，你的房子，最终还是你的责任。