7.2购买土地使用权建设农场庄园的投资可行性分析

当前学界普遍认为，土地流转是农业规模经营的低成本选择，但实践中流转模式下的经营主体多数面临盈利困境。由此引发的质疑是：若以每亩数千元乃至上万元的价格购买土地使用权开展规模经营，是否更难实现盈利？这种质疑并非空穴来风，若无法从经济逻辑上回应"耕者有其田"的农场庄园模式将沦为纸上谈兵。因此，有必要通过具体案例测算，系统论证购买土地使用权进行规模经营的可行性。

（一）农场庄园的投资模式谱系

依据经营主体实力差异，农场庄园的投资模式呈现梯度分化特征：

实力雄厚的企业型主体：采用全链条自营模式，通过收购全部土地使用权构建规模化基地，配套建设耕种、收割、烘干、仓储等全套设备，延伸产业链至农产品初加工、精深加工环节，并搭建自主营销网络，实现“生产-加工-销售”一体化运营。

小规模家庭农场/农企：推行轻资产运营策略，以部分自有土地为核心，通过租赁方式扩大经营规模。将农业机械、灌溉、收割等重资产环节外包，人力成本控制在家庭成员范围内，仅保留少量核心雇员负责生产计划制定、农资采购、病虫害防治等关键管理工作，聚焦种植养殖决策与市场对接。

中等实力经营主体：采取混合配置模式，在土地自有率、设备保有量、产业链延伸度等方面灵活组合，既保留部分核心生产环节的自主权，又通过服务外包降低运营成本，形成介于上述两种模式之间的均衡形态。

（二）生产经营模式的差异化选择

经营模式的设计需结合产业特性与区位条件：

粮食种植：收益稳定性强但利润率较低，主要依赖国家补贴（每亩50—200元），适合作为边远地区农场的基础产业；

经济作物与养殖业：受市场供需波动影响显著，价格弹性大，需建立精准的市场预判机制，适合具备供应链整合能力的主体；

都市近郊农场：依托区位优势发展复合业态，在工业化种植基础上叠加休闲采摘、农事体验等文旅项目，形成“农业+服务业”的多元盈利结构。

由于都市近郊农地价格高、投资复杂，其盈利模式缺乏普适性，因此选择具有代表性的边远农村粮食种植项目作为分析样本，更能反映模式的基础可行性。

（三）中等规模农场的经济可行性测算

选取平原浅丘地区、“超级新农村”规划外的5002.7亩农场作为测算样本（耕地5000亩，配套用地2.7亩），聚焦水稻与冬小麦两季种植，具体参数设定如下：

1、投资构成

土地成本：按1万元/亩计算，5000亩耕地使用权购置费用为5000 万元；

土地改造：将零散地块整合为标准化大田，同步改造灌溉沟渠，每亩投入2000元，合计1000万元；

设施建设：包括600㎡投资人住房（土地成本180万元+建设及装修490万元）、150㎡农资仓储用房（土地成本13.5万元+建设60 万元）、150㎡办公及宿舍（土地成本22.5万元+建设及装修90万元），合计856万元；

总固定资产投资：6856万元，其中自筹30%（2056.8万元），银行贷款70%（4799.2万元，年利率4%，年利息191.97万元）。

2、运营成本与收益（基于2021年全国平均数据）

亩均收益：稻谷净收益913元+冬小麦净收益668元（未扣人工、土地流转费与固定资产折旧）；

总收益：4950亩净耕地年产782.6万元；

运营成本：人工费用60万元/年（4人，人均15万元）+生产性投入458.87万元（种子、化肥等）；

净利润：扣除人工与贷款利息后，年净利润530.63万元。

3、投资回报分析

总投资利润率：7%（总投资7566.83万元，含固定资产与运营资金），15年可收回成本；

自有资金利润率：19.2%（自筹资金2767.63万元），6年可收回成本；

政策红利：若叠加地方政府种粮补贴，回报率可进一步提升。

（四）可行性结论与风险对冲

从测算结果看，在4%低息贷款支持下，中等规模农场通过购买土地使用权实现规模化经营具备明确的经济可行性。其核心支撑在于：一是规模化种植带来的成本摊薄效应；二是自有土地使用权带来的资产增值空间（农地具有跨周期保值特性）；三是贷款期限与农业投资回报周期的匹配性（15年贷款覆盖投资回收期）。

需要注意的是，该模式对融资成本敏感，4%的年利率是可行性临界点，若融资成本上升将显著压缩利润空间。此外，需通过多样化种植、农业保险等手段对冲自然风险与市场波动，进一步夯实盈利基础。

综上，购买土地使用权建设农场庄园并非乌托邦式构想，在政策支持（尤其是低息信贷）与科学管理的双重保障下，完全能够成为可持续的农业规模经营模式。