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从万国建筑群到洛克外滩源，从外白渡桥到上海大厦，一部海上商业、艺术、文化、外交的发展史，曾在这些穿越百年的建筑布景中上演，外滩一英里串联起半部中国近代史。

01

外滩正中轴之上，

百年海派文脉主轴。

万国建筑群面前的中山东一路和外滩隧道，这是外滩的正轴线。

这条中轴线上汇集了几十幢全国重点文物保护单位及世界文化遗产项目建筑，集中体现了近代上海作为远东金融中心的核心功能，包括汇丰银行、中国银行等世界级金融机构总部，英国驻沪总领事馆等领事机构，怡和洋行等跨国贸易企业办公大楼，以及和平饭店等历史地标酒店，是上海百年海派文脉的主轴。

这条外滩隧道一路延续向北，过了外白渡桥，从外滩隧道出来才更名为“吴淞路”。

苏州河过去叫作“吴淞江”，所以外滩隧道过了苏州河，就叫“吴淞路”。

换句话说，吴淞路和外滩隧道是同一条路。

在外滩的正轴线上，已经几十年没有过住宅项目了。

直到华润置地拿下了一幅纯住宅项目“外滩瑞府”，虽然在苏州河以北，但却是真正的“外滩中轴之上”。

外滩瑞府西邻吴淞路，而吴淞路就是外滩隧道的延续，是外滩的正中轴线，也是上海百年海派文脉的主轴。

【外滩正中轴之上】@是规划不是鬼话

想象一下：

外滩瑞府沿着门口的外滩隧道（吴淞路）前进约1.2公里“一脚油门”就到外白渡桥了，过了桥就是远东金融大都会，奠定远东第一金融中心，“东方华尔街”地位；万国领事馆群汇聚，百年政商名流往来，见证东西方文明碰撞。

【门口直达外滩】

我们把整个“黄金三角”的现状情况和官方规划方案进行了1:1地建模，把外滩瑞府项目也放在了实际的地理位置上，可以更直观地看到外滩瑞府与外滩紧密的关联：

【与外滩的紧密关联】@是规划不是鬼话

外滩正中轴，同时也是一江一河的交汇之处，是河口段，也是上海百年海派传承的发源地。

但是，你可千万别以为，外滩是已经定型的过去。

其实，外滩是不断更新的未来，能够超越外滩的，只有外滩自己。

近两年，外滩是本轮上海城市更新投入力度最强的地方之一，城市面貌正在发生颠覆性变化。

2023年洛克・外滩源历经十八年打磨全面开放，整合11栋百年历史建筑与6栋新建筑，恢复阿哈龙广场、博物院广场等历史街巷，打造安仁里步行内街，形成“文化 + 商业”复合的“都市微度假街区”。

【洛克・外滩源更新后实景】@来源网络

如今的外滩源，既是邬达克、鸿达等大师作品的建筑博物馆，也是国际品牌亚洲首店、先锋艺术展览的前沿阵地，已集聚大田秀则画廊、naive 理想国、城市考古图书馆等文化品牌，举办外滩建筑节、国际艺术节等活动。以 “历史厚度 + 当代温度” 成为全球城市遗产活化的标杆。

不仅如此，外滩还在进一步拓展。

外滩在全市首批十大城市更新重点单元中独占二席：

【上海十大城市更新重点单元分布】@是规划不是鬼话

外滩01单元，打造“外滩之冠、江河之心”；外滩02单元，打造“和平之舟、玲珑之心”，共同形成集金融商务、文化艺术、休闲消费于一体的世界级金融文化中央活动区。

【外滩城市更新单元效果图】

伴随这波城市更新浪潮而来的，必然是与之相匹配的顶级豪宅产品，成为收藏外滩城市底蕴和生活方式的最佳选择。

尤其外滩中轴豪宅区，更是全都奔着全球至高标准而来。

在外滩中轴豪宅区内，2013年半岛酒店公寓开售19套，单价约17w+；整个区域内都是亿级项目，产品类型非常多元，涵盖奢华酒店公寓、高层住宅、洋房、风貌别墅、合院等几乎所有的居住产品类型。

@是规划不是鬼话

作为海派文明的源址，外滩中轴之上这片稀贵之地，是全球资本的焦点，是国际交往的会客厅，也是韵味十足的“东方百老汇”，承载着上海灵魂与记忆，时空越百年，依然激荡无数人的渴望。

02

对望陆家嘴，

与未来的时空对话

既在外滩正轴之上，承接海派精髓；

又能对望陆家嘴，对话城市未来。

外滩瑞府的窗前，外滩与陆家嘴共同绘就一幅「古典砖石 × 未来光影」的时空画卷 ——百年前的资本温度与当代的金融光芒在此交织，石库门的雕花檐角与摩天大楼的玻璃幕墙互为映照，历史的厚重与未来的轻盈，在此交融共生。

【对望陆家嘴示意图】@是规划不是鬼话

当外滩的「历史溢价」遇上陆家嘴的「未来势能」，黄金三角腹地成为全球资产的价值焦点。这里不仅是地理之心，更是中国高净值圈层的聚集地，是时代价值创造者的共同选择。

但是，我们帮大家把《“黄金三角”规划用地图》完整地拼合出来，可以看得很清楚：

这个区域内几乎是没有住宅供应的，黄色的地块（住宅用地）少得可怜，而且对照一下地图你会发现，仅有的这些黄色住宅用地也大多是保留的现状住宅，几乎没有新增住宅的规划，极致地稀缺。

哪怕仅有的几幅新增住宅用地，也大都是亿级的风貌住宅或超级大平层。

【“黄金三角”规划用地图】@控制性详细规划拼合

03

拥抱北外滩，

与世界会客厅为邻。

“过去看外滩，现在看陆家嘴，未来看北外滩。”

北外滩的高定位，如今已世人皆知。

“纽约的时代广场被称为‘世界的十字路口’。那么我们的黄浦江两岸，将来能不能成为一个‘世界的会客厅’？”

【世界的十字路口 VS 世界的会客厅】

这就是北外滩“世界会客厅”定位的由来，也是领导人在北外滩规划之初就提出的世界级规划。

借北外滩的江景，可以向外国领导人讲中国的故事、上海的故事。

【规划定位】@是规划不是鬼话

480米天际线，正在生长。

位于北外滩的浦西第一高楼约480米北外滩中心，终于动工了！

这栋北外滩地标建筑面积近45万方，地上99层、地下4层，业态涵盖办公、商业、五星级酒店，还规划有停机坪。

这座未来将引入跨国总部集群的「垂直城市」，与陆家嘴上海中心形成「双子塔」地标，再次确认上海的世界天际线话语权。

规划除了规划480米未来“浦西第一高楼”和现任“浦西第一高楼”白玉兰广场之外，还将迎来一栋380米和两栋300-320米的超高层建筑，9栋200-265米和3栋180米的超高层建筑，将共同构筑上海的又一张新名片，与陆家嘴、外滩共同组成上海最美第一天际线！

成片开发，潜力巨大。

借用“北外滩土地推介会”上的一句话：

北外滩，是上海“黄金三角”中唯一可成片开发和大规模深度发展的区域。

北外滩的核心商务区，是高强度、高密度开发地区，大概有0.8平方公里，商办建筑体量达到350万平方米；

类比伦敦的金丝雀码头区域，共0.58平方公里左右，其中有300万平方米的建筑体量，贡献了整个伦敦经济的1/3，那我们就可以设想未来这0.8平方公里的土地对上海经济会产生多大的贡献。

上海航运中心落址北外滩，年航运经济规模超3000亿元的北外滩，早已超越地理概念，成为与伦敦、新加坡并列的「世界航运金三角」。上港集团、中远海运等巨头总部云集，全球 1/3 的航运交易在此发生，资本的潮汐声中，涌动着改变世界的力量。

我们将北外滩的规划设计方案按照实际比例1：1建模，下图中的所有白色体块都是北外滩正在建和规划将要建的建筑。

可见，外滩瑞府不仅承接外滩中轴的百年海派精髓，而且对望陆家嘴，还紧邻北外滩世界会客厅的未来愿景，这个区位真是绝了！

【项目区位关系效果图（实际地理位置比例）】@是规划不是鬼话

如今，北外滩唯独只缺一个提供文化艺术和高端生活氛围的板块，但也马上就要补上了。

04

虹口之源：

「大外滩里的小外滩」

“虹口”之源

今“虹口”之名，源于原来的“洪口”或“虹口港”。旧时运输以水运为主，虹口港沿河多码头，形成船只往来运输繁荣的局面。

清《同治上海县志》记载:“沙洪，在杨树浦西，通江、浦。北流至分水庙，东为南洪，中为中洪，西为北洪。”

意思是一条叫沙洪的黄浦江支流引水北流，在分水庙处分作南洪、中洪、北洪三条支河，继续向北注入虬江。沙洪入黄浦江口处，则为洪口。清初至同治年间，“洪口”正式称“虹口”，原来的沙洪也称“虹口河”又称“虹口港”。

当年的“沙洪”就是现在的“俞泾浦”，因此这就是虹口区百年文化的中轴线。而外滩瑞府西邻吴淞路（外滩隧道），东靠俞泾浦，形成了如此格局：

左手，百年外滩中轴；

右手，百年虹口之源。

【虹口区百年文化中轴线】@是规划不是鬼话

如今，虹口港的城市更新山寿里，又将为北外滩提供近10万方的特色风貌商业街区。

规划在虹口港设计了连续的滨水步行空间，将两岸的风貌商业街区串联起来。将公共空间、历史建筑、商业服务、社区服务等，打造层次丰富、功能多样的滨水商业街区。

再往北，到了外滩瑞府这儿，就形成了“一湾两半岛”的独特空间格局，规划打通半岛水岸动线，营造亲水空间，打造具有烟火气的艺术活力区，营造一种“小外滩”的氛围。

【鸟瞰实体模型照片】@是规划不是鬼话

这里是内环罕见的、具有完整水系格局的历史文化风貌地区：有宽约15-20米的“江南小河道”，及多处国家级文保单位、市级文保点、优秀历史建筑和保留历史建筑。

【规划范围图】@是规划不是鬼话

俞泾浦在这里转弯曲折，和沙泾港共同形成了一条活力湾道，三岸活力片区、一颗钻石芯、三片音乐街区、十个音乐街坊。

【规划结构图】@是规划不是鬼话

在官方规划上，称为“虹口嘉兴01单元”，是上海首批十大“城市更新单元”之一，成为与黄浦外滩地区、老城厢地区、徐汇衡复地区“平起平坐”的板块。

【上海市级城市更新重点单元分布图】@是规划不是鬼话

嘉兴01单元是十大更新单元中，唯一带有水系的区域更新，这一点和当年的新天地十分相似。

新天地，作为上海城市更新的典范案例，一直被对标、从未被超越，它的成功离不开太平湖公园这个水系，也离不开成片的里弄风貌区和文化底蕴。

随着新天地城市更新已经到尽头，如今嘉兴01单元同样具备水系、里弄风貌区和文化底蕴，很有可能成为“又一个新天地”。

沿袭百年的“影剧院金三角”

1897 年，中国第一次电影放映便发生在这片街区，上海第一、第二、 第三家正式电影院诞生在这里，上海唯一的电影文献资料馆也在这里，至今仍流淌着「东方百老汇」的艺术基因。

【虹口大戏院历史照片】@是规划不是鬼话

海宁路-乍浦路口，更是赫赫有名的“影剧院金三角”。虹口的影剧院数量一度超过50家，是早期上海影剧院的集聚地，堪称上海滩独一无二的奇观。

【虹口影剧院“金三角”】@是规划不是鬼话

变身“东方百老汇”

因此，这里规划还定位为“东方百老汇”，延续霓虹与爵士乐的烟火艺术，成为远东现代文化枢纽。

对标纽约百老汇0.8-1处/公顷的高密度演艺区，规划将建构“剧场生态”，塑造混合无界的演艺街区。

【鸟瞰效果图】@虹口嘉兴01单元责任规划师概念方案

百年石库门里弄将变身爵士乐演出空间、独立艺术画廊。每到周末，滨水市集的霓虹与爵士乐的即兴节奏共振，形成「生活为体，音乐为魂」的海派艺文新场景。

【高密度演艺区示意】@虹口嘉兴01单元责任规划师概念方案

让艺术无处不在。以音乐创作、表演和艺术教育活动为动力，构建无边界开放社区和多元灵活的空间，形成有温度，有活力的新海派生活体验区。

【随处的舞台表演】@虹口嘉兴01单元责任规划师概念方案

从音乐走向“音乐+”，建设“文艺钻石湾”，打造上海沉浸式小剧场集聚区。空间上利用“一湾两半岛”的独特肌理与烟火气息，塑造场景。

以“水舞台、众舞台、星舞台、桥舞台、绿舞台”5类多样舞台，创造“处处皆舞台、人人可参与”的沉浸式场景体验，用艺术点亮生活。

外滩瑞府与未来的“东方百老汇”仅一桥之隔，未来可通过滨水步道直达艺术现场。社区内植入的虹口文化艺术分馆，将定期举办外滩历史文献展与先锋艺术家驻地创作，与音乐谷的艺文界面形成生动的呼应与连接，生活与艺术，在此实现无缝转场。

【项目与东方百老汇位置关系】@是规划不是鬼话

05

城市界面

全面焕新

海派街巷更新

未来将通过重整和新建城市公共空间，比如街道、小广场和大广场；并精心选择要改造、重整或新建的建筑物，并强调这些富有特色的建筑物的连续性，创造出一个生活如画的景观和路径。

【街道巷弄改造效果图】@虹口嘉兴01单元责任建筑师概念方案

更新成为宜人的尺度、亲水的景观，形成“北外滩版的百老汇”。

【街巷改造效果图】@虹口嘉兴01单元责任建筑师概念方案

风貌滨水街区更新

现状板块内有丰富的河道水系，但现状河道两侧的空间不够亲水。

【现状沙泾港照片】@来源网络

未来规划将对水岸空间也会进行驳岸改造，在沙泾港两岸贯通“S型”的滨水步行区，提供丰富多样的文化休闲活动和亲水体验。

【沿沙泾港改造效果图】@虹口嘉兴01单元责任建筑师概念方案

对标圣安东尼奥的怡人的水岸空间，改善城市与水的视觉联系，让市民可以在河边休闲娱乐。

【圣安东尼奥的水街照片】@来源网络

沿岸以艺术表演和商业功能为依托，提供丰富多样的文化休闲活动和亲水空间体验，构建上海独一无二可秀、可赏、可逛、可居的新海派水岸休闲区。

【钻石半岛音乐广场效果图】@虹口嘉兴01单元责任建筑师概念方案

滨水建筑价值提升，可以使整个街区成为连续性的、富有特色的都市水岸空间。

【溧阳路水岸改造效果图】@虹口嘉兴01单元责任建筑师概念方案

【溧阳路沿河岸视角的概念方案模型照片】

如果用一句话总结：这里是外滩之上，最重要的一次城市更新。

矗立陆家嘴-外滩-北外滩“黄金三角”的关键腹地，一英里半径内，共享约 200 万㎡城市更新体量。当上海百年历史文脉，与北外滩国际演艺中心的艺术构想隔岸共鸣，当“东方百老汇”的爵士乐即兴节奏漫过河岸，商务场景与艺文生活在此交织成日常的双重韵律，以「世界会客厅」的姿态收纳全球目光。

【滨水文艺界面】@虹口嘉兴01单元责任建筑师概念方案

从风貌底盘，生长出的高层

不仅如此，这个类型的产品也是第一次见到，不同于市中心其他项目的风貌与高层的割裂感，外滩瑞府更像是从风貌底盘生长出来的高层。

项目保留哈尔滨路西侧沿街立面风貌形态，补足四平路中部、吴淞路沿街风貌建筑界面的连续性，其他区域结合方案布局形成过渡合理的街道界面。

保留哈尔滨路29弄永福坊，四平路22弄，吴淞路616弄、603弄南克俭里等主弄-支弄组合肌理形态，并在周边街坊进行异地恢复。

项目周边的风貌建筑群，将还原120年前的哈尔滨路风貌建筑，未来政府会重新使用，注入新功能。

项目地块还紧邻两处文保建筑：虹口救火会旧址（文物保护点）和《上海经济日报》旧址，进一步彰显了地块的历史价值和独特魅力。

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